ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการขายบ้าน และอสังหาริมทรัพย์

📌 ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการขายบ้าน และอสังหาริมทรัพย์
.
👉 ภาษีที่ไม่อาจะหลีกเลี่ยง ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การโอนที่ดินของบุคคลธรรมดามีภาระภาษีที่ต้องเสียอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ เราจะชำระอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่เงื่อนไข ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์จะคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า แต่ค่าอากรแสตมป์คิดในอัตรา 0.5% ถูกกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะที่คิดในอัตรา 3.3%
ข้อยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
.
ดังนั้นการบริหารภาษีโอนที่ดิน กลยุทธ์หนึ่งคือ การโอนที่ดินที่ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งตามกฎหมายการโอนที่ดินในกรณีต่อไปนี้
.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
1. การถูกเวนคืน

2. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก

3. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองโดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน

4. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรม ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม

5. ขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา (นับวันชนวัน) / นับรวมได้ครบ 365 x 5 = 1,825 วัน

6. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนราษฎร (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน) เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี (365วัน)
(การนับวัน สามารถนับรวมในแต่ละช่วงเวลาได้ เช่นย้ายเข้า 90 วัน แล้วย้ายออก แล้วย้ายเข้าใหม่ / ย้ายเข้าออกกี่ครั้ง ขอให้นับรวมว่ามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 365 วัน)

7. ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลา 5 ปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง / การนับกำหนดเวลามีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ให้นับตามเงื่อนไขเดียวกัน

8. กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมกันหลายคน แม้จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนหนึ่งคนใดมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะการเข้าถือกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน กฎหมายกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล และไม่ให้นำเงื่อนไขการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาใช้ เช่น กรณีเจ้าของร่วม ฯลฯ แปลว่า ต้องขายอสังหาริมทรัพย์ หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาเท่านั้น ถึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
– สรุปคือ เจ้าของหลายคน (ที่ไม่ใช่สามีภรรยาจดทะเบียนสมรสแล้ว ณ วันที่ได้มา และยังไม่จดทะเบียนหย่า ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ขาย) ต้องขายหลังครบกำหนด 5 ปี เท่านั้น

9. กรณีขายที่ดินหลายแปลงซึ่งได้มาภายใน 5 ปีพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 1 หลังแต่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงเดียว โดยผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนของที่ดินแปลงที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างเพราะได้มาภายใน 5 ปี และต้องเสียอากรแสตมป์เฉพาะที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เนื่องจากอยู่ในข่ายได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

—————-
10. (ข้อควรระวัง) ระวังข้อ 7 และข้อ 8 จะมีกรณี
– ข้อ 7. การขอก่อสร้างอาคารหลังใหม่บนที่ดิน / การรับโอนอาคารมาบนที่ดิน ต้องเริ่มนับ “วันที่หนึ่ง” ใหม่ ไปอีก 365 วัน (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้าน) และ 1,825 วัน (กรณีไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน)
– ข้อ 8. การเข้าถือกรรมสิทธิรวม จากเดิมถือกรรมสิทธิคนเดียว (บุคคล) เป็นสองคน (ที่ไม่ใช่คู่สมรส) หรือสองคนขึ้นไป จะถือเป็น คณะบุคคล จะต้องเริ่มนับ “วันที่หนึ่ง” ใหม่ ไปอีก 1,825 วัน
ข้อสังเกตุ : ให้นับจากวันปัจจุบันที่จะโอนกรรมสิทธิ์ ย้อนไป 365 วัน และ 1,825 วัน ว่า มีการเปลี่ยนแปลง ตามข้อ 7 หรือ ข้อ 8 ไหม / ถ้ามี “ต้องระวัง” ค่อย ๆ พิจารณา ว่าเข้าเงื่อนไขใด